Wohnrecht und Pflegeheim: Was passiert mit dem lebenslangen Wohnrecht im Pflegefall?

Wohnrecht im Pflegefall: Die wichtigsten Antworten vorab

Viele Familien stehen irgendwann vor derselben Situation: Die Eltern haben das Haus an die Kinder überschrieben und sich ein lebenslanges Wohnrecht vorbehalten. Jahre später wird ein Elternteil pflegebedürftig und zieht ins Pflegeheim. Sofort stellen sich drei Fragen:

1. Erlischt das Wohnrecht durch den Umzug ins Pflegeheim? – Nein.
2. Sollte man das Wohnrecht dann löschen lassen? – Nur mit äußerster Vorsicht und angemessener Abfindung.
3. Kann das Sozialamt auf das Wohnrecht zugreifen? – Unter Umständen ja, vor allem bei einem unentgeltlichen Verzicht.

In diesem Ratgeber gehen wir alle drei Punkte im Detail durch – inklusive der maßgeblichen BGH-Rechtsprechung und konkreter Rechenbeispiele.

Inhaltsverzeichnis

• Erlischt das Wohnrecht beim Umzug ins Pflegeheim?
• Die Sozialamt-Falle: Verzicht als Schenkung
• Was ist der Verzicht wert? Berechnung nach § 14 BewG
• Handlungsoptionen im Pflegefall
• Wohnrecht vs. Nießbrauch im Pflegefall
• Häufige Fragen

Erlischt das Wohnrecht beim Umzug ins Pflegeheim?

Nein. Der Bundesgerichtshof hat mehrfach klargestellt, dass ein lebenslanges Wohnrecht nach § 1093 BGB nicht dadurch erlischt, dass der Berechtigte es vorübergehend oder dauerhaft nicht ausüben kann (BGH, Urteil vom 20.10.2020, Az. X ZR 7/20; BGH, Beschluss vom 25.01.2012, Az. XII ZB 479/11).

Die Begründung: Auch wer ins Pflegeheim zieht, könnte theoretisch wieder gesund werden und in die Wohnung zurückkehren. Ein bloßes „persönliches Ausübungshindernis" beendet das dinglich gesicherte Recht nicht. Das Wohnrecht bleibt im Grundbuch eingetragen und mindert weiterhin den Verkehrswert der Immobilie.

Konsequenz für Eigentümer: Die Wohnung darf nicht einfach vermietet oder verkauft werden, als gäbe es das Wohnrecht nicht. Eine Vermietung durch den Eigentümer ist nur mit Zustimmung des Wohnberechtigten möglich – beim einfachen Wohnrecht darf im Übrigen auch der Berechtigte selbst nicht vermieten (anders beim Nießbrauch).

Die Sozialamt-Falle: Verzicht als Schenkung

Reichen Rente und Pflegeversicherung nicht für die Heimkosten, springt der Sozialhilfeträger ein – und prüft, ob der Pflegebedürftige in den letzten zehn Jahren etwas verschenkt hat. Genau hier wird der Umgang mit dem Wohnrecht kritisch:

Verzichtet der Wohnberechtigte unentgeltlich auf sein eingetragenes Wohnrecht (Löschung im Grundbuch), werten die Gerichte dies regelmäßig als Schenkung an den Eigentümer. Das Sozialamt kann diese Schenkung nach § 528 BGB zurückfordern (BGH, Az. X ZR 7/20; OLG Nürnberg, Urteil vom 22.07.2013, Az. 4 U 1571/12).

Der Grund: Durch die Löschung steigt der Verkehrswert des Grundstücks – der Eigentümer ist um genau diesen Wertzuwachs „bereichert". Dass der Berechtigte das Wohnrecht wegen des Heimaufenthalts gar nicht mehr selbst nutzen konnte, spielt dabei keine entscheidende Rolle.

Praktisch bedeutet das: Die Kinder, denen das Haus gehört, können Jahre nach der Löschung vom Sozialamt zur Kasse gebeten werden – in Höhe des Wertes, den das gelöschte Wohnrecht zum Zeitpunkt des Verzichts noch hatte.

Was ist der Verzicht wert? Berechnung nach § 14 BewG

Maßgeblich ist der Kapitalwert des Wohnrechts im Zeitpunkt des Verzichts – berechnet wie bei jeder Wohnrechtsbewertung:

Kapitalwert = Jahreswert (ortsübliche Nettokaltmiete × 12) × Vervielfältiger nach § 14 BewG

Für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026 gelten die Vervielfältiger aus dem BMF-Schreiben vom 21.10.2025 (Sterbetafel 2022/2024, Zinssatz 5,5 %).

Beispiel: Eine 85-jährige Frau zieht ins Pflegeheim und lässt ihr Wohnrecht löschen, ohne eine Abfindung zu erhalten.

• Ortsübliche Nettokaltmiete der Wohnung: 800 €/Monat → Jahreswert 9.600 €
• Vervielfältiger 2026 (Frau, 85 Jahre): 5,512
• Kapitalwert des Verzichts: 9.600 € × 5,512 = 52.915 €

Verarmt die Berechtigte später, kann das Sozialamt von den Kindern bis zu rund 52.915 € zurückfordern – zusätzlich zu einer etwaigen Rückforderung der ursprünglichen Hausschenkung, falls diese noch keine zehn Jahre zurückliegt.

Den Wert für Ihren konkreten Fall ermitteln Sie in Sekunden mit unserem kostenlosen Wohnrecht-Rechner oder anhand der Tabelle für das lebenslange Wohnrecht.

Handlungsoptionen im Pflegefall

Option 1: Wohnrecht bestehen lassen. Die sicherste Variante. Das Wohnrecht bleibt eingetragen; die Wohnung bleibt für eine mögliche Rückkehr frei oder wird mit Zustimmung aller Beteiligten genutzt. Nachteil: keine Liquidität, eingeschränkte Verwertbarkeit.

Option 2: Ablösung gegen angemessene Abfindung. Der Eigentümer zahlt dem Berechtigten den Kapitalwert des Wohnrechts als Abfindung. Damit liegt keine (rückforderbare) Schenkung vor, und die Abfindung kann für die Heimkosten verwendet werden. Wichtig: Abfindung realistisch bemessen und dokumentieren – Details in unserem Ratgeber Wohnrecht ablösen und auszahlen lassen.

Option 3: Wohnung mit Zustimmung vermieten. Beim einfachen Wohnrecht kann vereinbart werden, dass der Eigentümer vermietet und die Miete (ganz oder teilweise) an den Wohnberechtigten fließt. Das schafft laufende Einnahmen für die Pflege, ohne das Recht aufzugeben.

Option 4: Verkauf oder Verrentung der Immobilie. Ist absehbar, dass niemand zurückkehrt, kann die Familie die Immobilie gemeinsam verkaufen und den Berechtigten am Erlös beteiligen – oder Modelle wie Teilverkauf, Leibrente oder Rückmietverkauf prüfen.

Wohnrecht vs. Nießbrauch im Pflegefall

Der Unterschied wird im Pflegefall besonders deutlich:

• Wohnrecht (§ 1093 BGB): Der Berechtigte darf nur selbst wohnen. Zieht er ins Heim, liegt das Recht brach – es erzeugt keine Einnahmen.
• Nießbrauch (§ 1030 BGB): Der Berechtigte darf die Immobilie vermieten und die Mieteinnahmen für die Heimkosten verwenden. Der Nießbrauch behält damit auch im Pflegefall einen unmittelbaren wirtschaftlichen Wert.

Wer heute eine Immobilienübertragung plant und das Pflegerisiko absichern will, fährt mit einem Vorbehaltsnießbrauch oft besser als mit einem reinen Wohnrecht. Steuerlich werden beide Rechte übrigens identisch nach § 14 BewG bewertet – mehr dazu in unserem Nießbrauch-Ratgeber.

Häufige Fragen

Muss das Wohnrecht gelöscht werden, wenn der Berechtigte ins Pflegeheim zieht? Nein. Es gibt keine Pflicht zur Löschung. Das Wohnrecht bleibt bestehen, bis der Berechtigte stirbt oder ihm freiwillig – idealerweise gegen Abfindung – zustimmt.

Kann das Sozialamt die Löschung des Wohnrechts verlangen? Nein, das Sozialamt kann die Löschung nicht erzwingen. Es kann aber einen bereits erfolgten unentgeltlichen Verzicht als Schenkung nach § 528 BGB zurückfordern und laufende Ansprüche (z. B. übergegangene Vermietungsansprüche beim Nießbrauch) auf sich überleiten.

Zählt das Wohnrecht als Vermögen bei der Sozialhilfe? Das Wohnrecht selbst ist nicht verwertbar wie Geldvermögen, da es unveräußerlich ist. Wirtschaftliche Vorteile daraus (etwa vereinbarte Mieteinnahmen) werden aber als Einkommen berücksichtigt.

Verjährt die Rückforderung durch das Sozialamt? Der Rückforderungsanspruch nach § 528 BGB betrifft Schenkungen der letzten zehn Jahre vor Eintritt der Bedürftigkeit. Danach ist eine Rückforderung ausgeschlossen.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Gerade im Pflegefall geht es oft um hohe Beträge – lassen Sie Verzicht, Abfindung und steuerliche Folgen vorab professionell prüfen. Den Wert Ihres Wohnrechts berechnen Sie kostenlos mit unserem Wohnrecht-Rechner 2026.